在房地产投资领域，房产折旧是一个不可忽视的因素，它对投资收益有着多方面的影响。
房产折旧是指房产在使用过程中，由于物理磨损、功能陈旧以及外部环境变化等因素导致其价值逐渐降低。物理磨损是最直观的折旧原因，如房屋的墙体、屋顶、管道等随着时间推移会出现老化、损坏等情况。功能陈旧则表现为建筑设计、内部布局、设施设备等不能满足现代生活和使用需求。例如，老旧小区没有电梯，会降低其对居民的吸引力。外部环境变化也会影响房产价值，如周边新建了工厂，产生噪音和污染，会使附近房产价值下降。
从现金流的角度来看，房产折旧会减少投资的净现金流。一方面，为了维持房产的正常使用和价值，投资者需要投入资金进行维修和保养。例如，定期对房屋进行粉刷、更换损坏的门窗等。这些费用会直接减少投资的现金流入。另一方面，随着房产折旧，其租金收入可能也会受到影响。假设一个老旧的公寓，由于设施陈旧，租客可能会要求降低租金，或者导致出租率下降，从而使租金收入减少。
在房产出售时，折旧对投资收益的影响更为明显。折旧后的房产市场价值会低于初始购买价值。例如，投资者购买了一套价值 200 万元的房产，经过多年使用折旧后，市场评估价值可能只有 150 万元。如果此时出售该房产，即使不考虑其他交易成本，投资者也会面临 50 万元的资产损失。
不过，房产折旧在税务方面也有一定的好处。在一些国家和地区，房产折旧可以作为一项费用在税前扣除，从而减少投资者的应纳税所得额，降低税负。以下是一个简单的对比表格，展示折旧对投资收益的不同影响：
影响方面 正面影响 负面影响 现金流 无 维修保养费用增加，租金收入可能减少 出售价值 无 市场价值降低，可能导致资产损失 税务 可税前扣除，降低税负 无本文由 AI 算法生成，仅作参考，不涉投资建议，使用风险自担