| 对开征物业税的知性研究及理性思考 |
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| 作者：李配春 文章出处：论文网 发布时间：2007-12-19 |
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| 对开征物业税的知性研究及理性思考 |
(八)结合我国的国情设置物业税，注意以下几个方面的问题：
(1)物业税如何计征。物业税是市场经济发展中的必然趋势，因此它的实行也应该与市场化的进程相一致，在实行过程中应当充分考虑当地的市场化发展程度。同时，税收作为国家财政的一部分，应当取之于民、还之于民，将征收上来的物业税应用到市政建设和改善老百姓居住环境的用途中去。物业税的计征，应该在充分调查市场之后，制定合理的税率，决不能高估老百姓的消费能力，例如可以对第一套住房免征等等；更不能借机向公众变相敛财，加重老百姓的负担，而应当在政策效果上形成鼓励购买房地产的政策导向。
(2)税率的设置应该有所区别。税收应着眼于税源的稳定性和可靠性，必须看到不同阶层纳税水平与收入水平的区别。因此，为了更好的发挥物业税的财富调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。具体讲，在城市，根据人们平均拥有的住房面积，我们可以规定一个标准，在这个标准之下，可以实行较低的税率，甚至可以免税；高于这个标准的，对于超出的部分，可以采用较高的税率；对于经济适用房则应该完全免税。在农村，对于一般农民的房产应该完全免税。另外，无论是农村还是城市，房屋出租所得租金都应该纳税。
(3)征收效率与执法成本的考虑。在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的，征收的不到位，可以从个人所得税的艰难征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式中可见一斑。面对全社会每家每户的征收，我们目前的征收力量和办法是难以应付的。由于物业税是70年之长期的“细水长流”，不可能与银行按揭的“月供交款”相提并论，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，征收机关的执法成本将是巨大的。不可能为了一年欠税几千元，可以将居者赶出其屋；或者是采用物业公司对付拒交水电费业主的“土”办法，停其水电。因此，执法成本将是我们必须考虑的问题。
(4)发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。物业税宜从价计征为主，辅之以从租计征，征税以市场价值为依据。考虑到房产价值变化并不剧烈，建议可以3～5年重新评估一次。同时，房地产的评估价值的不断变化，也给我国的房地产评估市场提出了更高的要求。
五、开征物业税的利弊剖析
开征物业税，这本来是一个无需讨论的问题。资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是政府获取税赋收入的四个基本环节。有资产就要征税，在所有国家都一样。在市场经济下，土地、住房是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力，调整社会公平尺度，促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。
物业税除了有扩大税基、增加财政收入的作用之外，还可以起到以下积极作用呢？
第一，可以纠正房地产市场结构性矛盾。当前，很多城市的住房市场存在结构性矛盾：高端供应饱和，低端供应不足。物业税的设计应能够引导开发商增加低端市场的供应，从而减轻开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少纳税环节，缩短开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％到20％的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。
第二，可以抑制土地囤积和商品房投机炒作。由于对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作的成本和风险增加。在目前不规范的市场环境中，一种是在房地产开发环节存在“炒地”现象，还有一种是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼” 现象。连云港市也有此炒作现象。其行为导致城市房价攀升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。
第三，可以平均财富，平均税赋，增进社会公平。物业税的开征，特别是如果采用某种累进税率，则具有“劫富济贫”的社会作用，对于增加政府的转移支付能力，增进社会公平，维护社会稳定，都是有益的。作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。
第四，可以引导理性消费，增进资源有效配置。物业税的开征，也有助于居民在住房消费中避免脱离实际需要的高标准，提醒居民量力而行，注重实用。节约的住房投资则有助于居民生活水平的均衡提高或增加生产性投资。更多闲置或半闲置的房产资源也将得到更有效的利用。
第五，有利于规范房地产税收制度。房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。物业税将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就、可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。此外，部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。
任何事物多是一分为二的，我们在设想开征物业税积极作用的同时，也应考虑到它可能带来的不利影响 ：
1、可能导致房地产商的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，占开发成本将近20％的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。
2、房价下调空间可能被过分夸大。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值 (如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者。消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
3、加大银行的金融风险。物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式用未来的钱，圆今天的梦，每个月的工资要除了还银行贷款、支付利息，还要交纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的，就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房门槛降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样随时出现供不起楼、纳不起税的现象，增加了银行的风险。
4、打压“二手房”。近年来，一些政府重新进行城市总体规划、加大拆迁力度，对拆迁户实行货币化补偿，在很大程度上带动了二手房的交易。物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。因为开征物业税后推出的一手房价格可能比开征前的二手商品房楼价还要低，虽然以后每年都要交物业税，但吸引力还是会比二手房大。二手市场必然受到打压，不利于整个二手市场的发展。
5、可能造成建设资金短缺问题。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1／50或1／70收取物业税，政府的财政收入势必会大幅度减少。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。如何保证政府正常的开支和建设资金的需要也是有关部门要认真研究和考虑的问题。
六、开征物业税的配套措施
(一)完善我国现行房地产税制，为日后开征统一的物业税奠定基础。现行房地产税制的改革主要涉及扩大房地产税的征税范围，实行内外房地产税制的并轨，规范房地产税的减免税政策，修订计税依据，调整税率等诸多方面的内容。
(二)强化房地产产权登记制度强化房地产产权登记制度。首先应逐步推行财产实名登记制；其次税务机关应联合有关部门对辖区内的房地产进行一次彻底的清查；再次尽快实行房屋产权证和土地使用证的二合一，以防止房地产的私下交易，打击房地产市场的违法交易行为。
(三)建立和完善房地产评估制度。将物业税的计税依据定为评估价值，势必要加强房地产评估制度的建设。在房地产评估制度中，由于房地产价格评估具有较强的专业性和技术性，需要建立专门的房地产评估机构和配备专业的房地产评估人员。对房地产评估人员应实行资格认证制度。我国目前尚没有专门的房地产评估机构和评估人员，应着力培养房地产估价师队伍，为物业税的开征作好准备。
(四)加强和相关部门的配合。税款要及时、足额入库，仅靠税务部门一家是不行的，必须和工商、公安等部门加强联系，其他部门有义务相税务部门提供相关资料。同时要大力发展计算机的在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日实现部门之间的联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。
七、开征物业税的几点建议
(一)简并税种，实行费改税，为物业税的征收打基础。
改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。这也是做好物业税征收的基础工作。同时，要完善地方独立税制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础建设力度，越权减免税收，吸引外商或者民间投资。这种行为，短期来看可以造成当地经济虚假繁荣，但从长期来看则是巨大浪费，经济资源无法得到合理配置。另一侧面政府采取征收物业税的办法后，可以给地方政府一种激励，使之改变以往那种短视的机会主义行为方式。因为为了保证长期、稳定的物业税收，地方政府必然将基础建设投资进行长期规划，并注意保持对本地居民物业的保护，以便保证投资者或者业主在当地的长期居留。
(二)制定科学的土地供应机制。
施行物业税后，为了保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地的行为，必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。具体建议政府加强统一规划，保证城市整体功能的协调。对开发商供应土地时要加大审核力度，除了审核每个开发商资质以外，还要对不同开发商的开发计划进行审核，从中选择最符合城市可持续发展的方案。同时在项目建设阶段要加强监督，如果发现恶意违规行为则给予重罚。此外，为了防止开发商对政府的寻租行为，还要加强对政府有关部门的监督，甚至对监督部门的再监督。
(三)要处理好政策衔接问题。
如何处理好开征物业税前后的缴税标准，是稳定人心、实现物业税平稳过渡的关键问题。对于购房时已经一次性缴纳土地出让金的业主，建议在一定年限内免征物业税。免征年限应该科学确定，原则是使业主一次性缴纳的出让金和其他有关税费及其利息总和与新建但需缴纳物业税的同类物业一定年限的纳税额匹配。这样也可以减轻对二手房市场的打压。同时，对于购买经济适用房的业主征收物业税时应不考虑土地出让金的因素；对于需要缴纳物业税的低收入者和农民确定一定的免征额，并采取较低税率；对于居住豪宅的人群实行正常税率。此外，还要加强廉租屋的建设，并实行零税率，保证贫困人群的基本生活。
(四)物业税最好能够涵盖所有的不动产。
目前，人们在谈论物业税的时候，往往是将其局限在房地产的范围内，但是，我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一方面，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出是对“不动产”开征物业税，而“不动产”不仅仅只包括房地产，除此之外，还有汽车、船只等；另一方面，将其他不动产和房屋“捆绑”在一起也便于税收的计征，减少偷税、漏税的发生。之所以要“捆绑”是因为，业主的房产是比较容易清查的，而且位置比较固定，所以，将其他不动产与房产一起征税，能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税的现象发生。而且，对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源，同时在税收的征纳上，可以更方便税收机关和纳税人，从而节省人力、财力和物力。
(五)完善估价体系，建立客观、公正的估价制度。
物业税的特点之一就是改变了原来按物业原值扣除一定比例征收的办法，按一定年限评估价值进行征收。为了保证评估的客观、公正、以及对广大业主负责的原则，我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。其次，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。
(六)完善相关法律，建立有效的惩罚机制。
税收是保证政府财政收入的主要来源。物业税更是政府的主力税收，为了保障物业税收取及时，减少逃税、恶意抗税的事件，国家必须用明确的法律加以规范。建议我国尽快制定《物业法》，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。同时还要加强宣传，提高人们对物业税的认识和缴纳的自觉性。
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